Par Cédric Dossou Yovo
Un jumeau numérique d'immeuble accessible à un professionnel de l'immobilier n'est pas une maquette BIM : c'est un modèle statistique reconstitué à partir de quatre bases publiques françaises gratuites, la BDNB du CSTB (32 millions de bâtiments décrits, millésime open data 2026-02.a), l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe (17 123 091 DPE déposés depuis juillet 2021, données au 5 juillet 2026), les valeurs foncières DVF et le Géoportail de l'urbanisme. Il permet de poser un scénario de rénovation, de chiffrer les aides au barème ANAH 2026 et d'identifier les points bloquants avant la première visite, mais il ne remplace ni un audit énergétique ni un devis pour le coût des travaux.
Ce que tu vas comprendre en 13 min Un immeuble classé F peut être analysé avant la première visite, à partir de bases publiques gratuites : la BDNB du CSTB, l'Observatoire DPE de l'Ademe, les valeurs foncières DVF et le Géoportail de l'urbanisme. En croisant ces couches, tu obtiens un modèle du bâtiment, pas un vrai jumeau numérique au sens BIM, mais assez pour chiffrer un scénario de passage de F à C : postes de travaux, aides mobilisables, reste à charge, délai. Tu vas voir comment le monter, quel prompt utiliser, ce que le modèle ne voit pas, et pourquoi arriver au rendez-vous avec ce scénario déjà posé change la conversation avec un vendeur ou un investisseur.
L'investisseur est arrivé avec le montant des aides, le reste à charge et le calendrier d'AG. Moi j'avais le DPE et les photos. Ce n'est plus lui qui pose les questions, c'est moi qui rattrape.
Un immeuble classé F, et une décision prise avant la visite
Petit collectif des années 60, six lots, chauffage collectif au gaz, étiquette F. L'annonce sort le mardi. Le jeudi, un investisseur t'appelle et te dit trois choses : il sait quelle année le bâti a été construit, il sait que trois lots ont un DPE individuel déposé depuis 2021, et il a une fourchette de travaux pour viser la classe C. Il n'est jamais entré dans l'immeuble.
Rien de magique là-dedans. Il a assemblé des données publiques, gratuites, ouvertes à tout le monde, et il a demandé à une IA de tenir la calculette. Ce que les promoteurs appellent depuis dix ans un jumeau numérique descend doucement au niveau de l'immeuble de rapport. Pas dans sa version noble, dans une version dégradée mais utilisable, et c'est justement ce qui la rend dangereuse pour l'agent qui ne l'a pas.
Jumeau numérique : trois niveaux, un seul est accessible
Le terme est employé à tort et à travers. Un jumeau numérique désigne une réplique numérique d'un objet physique, alimentée par des données, qui permet de simuler des scénarios avant de les exécuter dans le réel. Appliqué au bâtiment, il existe en trois niveaux qui n'ont ni le même coût ni la même valeur.
Niveau | Ce que c'est | Qui l'utilise | Accessible à un agent ? Jumeau BIM complet | Maquette 3D structurée du bâti, réseaux et matériaux, mise à jour en continu par des capteurs | Promoteurs, bailleurs sociaux, gestionnaires de patrimoine public (la Direction de l'immobilier de l'État publie ses ressources BIM) | Non. Il faut la maquette d'origine ou un relevé complet Maquette énergétique | Modèle thermique du bâtiment réalisé par un bureau d'études ou un audit énergétique réglementaire | Diagnostiqueurs, bureaux d'études, syndics en phase projet | Indirectement, via l'audit énergétique de la copropriété quand il existe Modèle statistique de bâtiment | Fiche bâtiment reconstituée à partir de bases publiques : période de construction, surfaces, DPE déposés, transactions, règles d'urbanisme | Investisseurs, PropTech, estimateurs automatisés | Oui, gratuitement, dès aujourd'hui
Appelle les choses par leur nom Ce que tu vas construire dans cet article, c'est le niveau 3. Un modèle statistique, pas un jumeau numérique. Il ne mesure rien, il ne capte rien, il reconstitue. Vendre ça comme un jumeau numérique à un client, c'est prendre le risque de te faire corriger par le premier bureau d'études venu. Dis « fiche bâtiment » ou « scénario travaux », c'est plus juste et ça se défend mieux.
Les quatre bases publiques qui composent le modèle
Tout ce qui suit est ouvert, gratuit dans sa version de base, et interrogeable sans être développeur. C'est la même matière première que celle utilisée par les modèles d'estimation dont je parle dans l'article sur le repricing climatique : quand la donnée publique bouge, la valeur affichée bouge.
Base | Ce qu'elle apporte au modèle | Accès | Fraîcheur constatée BDNB (CSTB) | Une fiche par bâtiment : période de construction, typologie, surfaces, rattachement des DPE | Open data sur data.gouv.fr et API BDNB Open gratuite | Millésime open data 2026-02.a Observatoire DPE-Audit (Ademe) | Tous les DPE déposés depuis le 1er juillet 2021, consultables par adresse ou par numéro | Site public + open data data.ademe.fr + API DPE logements | Données mises à jour au 5 juillet 2026 DVF (DGFiP) | Prix des transactions réelles du secteur, pour caler la valeur avant et après travaux | Open data data.gouv.fr et explorateur DVF Etalab | Millésimes semestriels Géoportail de l'urbanisme | Règles applicables à la parcelle : PLU, servitudes, secteurs protégés qui bloquent une isolation par l'extérieur | Plateforme nationale gratuite | Dépend du versement de chaque collectivité
On peut préparer un scénario, pas produire un résultat garanti. À partir de la BDNB, de l'Observatoire DPE de l'Ademe, de DVF et du Géoportail de l'urbanisme, tu reconstitues une fiche bâtiment fiable : période de construction, DPE déjà déposés dans l'immeuble, contraintes de façade, prix des transactions comparables. Tu en déduis les postes de travaux plausibles et les aides mobilisables au barème officiel. Ce qui ne peut pas sortir de cette simulation, c'est le coût réel des travaux et la garantie d'atteindre une classe donnée : seuls un devis et un audit énergétique engagent ces deux points.
C'est une réplique numérique d'un bâtiment alimentée par des données, qui permet de simuler des scénarios avant de les réaliser. Il en existe trois niveaux : la maquette BIM complète, réservée aux promoteurs et gestionnaires de patrimoine, la maquette énergétique produite par un bureau d'études ou un audit réglementaire, et le modèle statistique reconstitué à partir de bases publiques. Seul ce troisième niveau est accessible gratuitement à un professionnel de l'immobilier, et il faut l'appeler par son nom : c'est une fiche bâtiment, pas un jumeau numérique.
Pour un logement classé E, F ou G, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur exige un gain minimal de deux classes. Le plafond de dépenses éligibles est de 30 000 € HT pour un gain de deux classes, avec une prise en charge de 80 % pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 10 % pour les revenus supérieurs. Pour un gain de trois classes ou plus, le plafond monte à 40 000 € HT avec des taux de 100 %, 90 %, 80 % et 50 %. Un bonus de 10 points s'applique lorsqu'un bien F ou G atteint au moins la classe D. Ces montants sont ceux du guide des aides de l'ANAH publié en février 2026.
MaPrimeRénov' Copropriété finance 30 % du montant des travaux lorsque le gain énergétique atteint au moins 35 %, et 45 % lorsqu'il atteint 50 %, dans la limite de 25 000 € par logement. Un bonus de 10 points s'ajoute pour un immeuble F ou G qui atteint au moins la classe D. Les copropriétaires occupants aux ressources très modestes reçoivent en plus une prime individuelle de 3 000 € par logement, 1 500 € pour les ressources modestes. Un éco-PTZ copropriété peut compléter le financement, souscrit par le syndic pour le syndicat.
Oui. Le droit applicable reste celui de la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Un projet de loi prévoyant d'assouplir ce calendrier a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, mais il doit encore être examiné par l'Assemblée nationale. Tant qu'il n'est pas promulgué, il n'a aucun effet juridique et ne doit pas être présenté comme acquis à un client.
Quatre sources publiques suffisent. La BDNB du CSTB, diffusée en open data sur data.gouv.fr avec une API gratuite, décrit 32 millions de bâtiments. L'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe recense tous les DPE déposés depuis le 1er juillet 2021, soit plus de 17 millions de diagnostics au 5 juillet 2026, consultables par adresse ou par numéro. La base DVF de la DGFiP donne les transactions réelles du secteur. Le Géoportail de l'urbanisme fournit les règles applicables à la parcelle. Aucune de ces sources ne nécessite d'abonnement pour un usage courant.