Baromètre du marché immobilier français, entre reprise des ventes, crédit plus cher et nouvelles règles
Période étudiée : données arrêtées au 20 septembre 2026. Sauf mention contraire, chaque chiffre porte sa propre date d'arrêté et sa source.
La BCE a relevé ses taux le 10 septembre et les barèmes de crédit remontent. Ne promets plus de baisse à un acquéreur : présente trois scénarios de mensualité.
Source : BCE, Pretto, septembre 2026
Il n'existe pas un marché français unique. Ton estimation part du bien, de son DPE et des ventes comparables locales.
Source : Insee, Notaires, T2 2026
Financement, preuve énergétique et acquisition client bougent ensemble : téléphone sous consentement depuis le 11 août, nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027.
Source : Service-Public, septembre 2026
Le verdict tient en trois lignes. Le marché ne replonge pas, mais l'argent redevient plus cher. Les ventes résistent alors que les prix de l'ancien reculent, surtout pour les maisons. La rentrée ne récompense plus l'attente : elle récompense les dossiers préparés, les prix justes et les relances consenties.
La Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 10 septembre. Dans le même temps, les baromètres de crédit affichent une remontée. Pretto observe 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. CAFPI mesure des conditions plus basses pour ses propres clients. Ce ne sont pas des chiffres contradictoires : les populations et les méthodes diffèrent.
Le deuxième signal vient des prix. L'Insee et les Notaires mesurent une baisse de 1,0 % au deuxième trimestre, puis de 0,8 % sur un an. Les appartements sont presque stables sur un an, les maisons reculent de 1,3 %. Il n'existe donc pas un marché français unique. Ton estimation doit partir du bien, de sa performance énergétique et des ventes comparables locales.
Enfin, deux changements opérationnels arrivent vite. Le démarchage téléphonique commercial est interdit par principe depuis le 11 août, sauf consentement préalable ou contrat en cours. Et le calcul du DPE évoluera le 1er janvier 2027 pour l'électricité. Les agences qui nettoient leurs consentements et recensent maintenant leurs biens chauffés à l'électricité auront une longueur d'avance.
Cette édition distingue les données officielles, les chiffres issus de courtiers et les revendications des éditeurs PropTech. Aucun objectif commercial n'est présenté comme un résultat acquis.
Cédric Dossou Yovo, fondateur d'IA Lab Immo
La BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 10 septembre 2026. Elle justifie cette décision par des pressions inflationnistes durables. Ses projections de septembre situent l'inflation moyenne à 3,0 % en 2026, 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028. Ce scénario reste une projection, pas une certitude.
Eurostat mesure une inflation de 3,2 % dans la zone euro en août, contre 2,9 % en juillet. En France, l'Insee mesure 2,4 %, portée notamment par une hausse de 16,7 % des prix de l'énergie sur un an.
Attention · Ce que cela change
Ne promets plus une baisse prochaine des taux à un acquéreur. Présente trois scénarios de mensualité et fais valider le financement avant toute seconde visite engageante.
| Durée | Pretto | CAFPI |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,43 % | 3,23 % |
| 20 ans | 3,54 % | 3,43 % |
| 25 ans | 3,61 % | 3,53 % |
Source : Pretto et CAFPI · septembre 2026. Les méthodologies diffèrent. Pretto publie des moyennes issues d'offres signées ou de fonds débloqués. CAFPI publie les taux moyens obtenus pour ses clients.
Info · Lecture IA Lab Immo
La dispersion des barèmes redevient une donnée commerciale. Un dossier refusé ou mal tarifé par une banque mérite une seconde lecture, mais aucun taux ne doit être promis avant l'étude complète du profil.
L'Insee et les Notaires comptabilisent 958 000 transactions de logements anciens de juillet 2025 à juin 2026. Ce niveau est stable par rapport au trimestre précédent. La reprise engagée en 2025 résiste, mais elle n'accélère plus.
Au deuxième trimestre 2026, les prix de l'ancien baissent de 1,0 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an. Le détail change la lecture : les appartements sont presque stables sur un an, à -0,1 %, tandis que les maisons reculent de 1,3 %.
| Indicateur | Évolution | Lecture |
|---|---|---|
| Ensemble, trimestre | -1,0 % | Deuxième trimestre consécutif de baisse |
| Ensemble, un an | -0,8 % | Retournement après +1,0 % au T4 2025 |
| Appartements, un an | -0,1 % | Quasi-stabilité |
| Maisons, un an | -1,3 % | Correction plus nette |
Source : Insee, indices Notaires-Insee · T2 2026, publication du 8 septembre.
Opportunité · Mandat et estimation
Sépare systématiquement maison et appartement dans tes preuves de marché. Une moyenne nationale unique affaiblit ton avis de valeur. Trois ventes comparables récentes valent mieux qu'un indice national isolé.
De août 2025 à juillet 2026, 370 673 logements ont été autorisés, soit 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. En juillet, 29 577 logements ont été autorisés, en baisse de 2,5 % sur un mois.
Les mises en chantier donnent un signal moins sombre à court terme : 27 677 logements commencés en juillet, soit +8,9 % sur un mois. Un mois ne suffit toutefois pas à conclure à un redressement durable.
Info · Lecture locale obligatoire
Le déficit de neuf peut soutenir l'ancien récent, mais pas partout. Vérifie les permis, les programmes livrés et le stock concurrent dans chaque commune avant d'en faire un argument vendeur.
Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique commercial est interdit par principe. Deux cas permettent encore l'appel : le consommateur a donné son consentement préalable ou l'appel concerne un contrat en cours. Un numéro trouvé dans un annuaire ou un portail n'est pas, à lui seul, un consentement.
Alerte · Action immédiate
Conserve la preuve du consentement, sa date, sa source et son objet dans le CRM. Coupe les séquences dont l'origine du consentement est inconnue. Une relance automatisée sans preuve reste une relance non conforme.
Le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire passera de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027. Service-Public indique que certains logements chauffés à l'électricité pourront gagner une classe, parfois deux pour de petits logements. L'amélioration n'est pas automatique, mais aucun logement ne sera dégradé par ce seul changement.
Opportunité · Travail de fichier
Identifie les mandats et estimations 2025-2026 chauffés à l'électricité, surtout en classes E, F ou G. Prépare une nouvelle lecture pour janvier, sans annoncer aujourd'hui une classe future non calculée.
Dans un entretien publié le 8 septembre par Immo Matin, le nouveau président de DigitRE Group, maison mère de Capifrance et Optimhome, annonce vouloir recruter 2 000 conseillers supplémentaires d'ici fin 2027 et renforcer les investissements dans l'IA et les outils PropTech. Il s'agit d'un objectif déclaré par le groupe, pas d'un résultat acquis.
La Boîte Immo a annoncé en 2026 l'acquisition d'Opinion System, spécialiste des avis clients certifiés. Deepki a annoncé le rachat de Camion, acteur britannique de l'électrification des bâtiments assistée par IA. Ces opérations montrent une consolidation par briques : preuve client, données ESG et automatisation métier.
Info · Jugement IA Lab Immo
La taille seule ne crée pas un avantage. La différence se fera sur l'intégration réelle entre le CRM, les avis, les contenus, les données du bien et les relances. Audite les flux, pas la longueur de la liste des fonctionnalités.
Le Figaro Immobilier met en avant Cléa, son agent conversationnel lancé en test fin juin. L'éditeur annonce viser un million d'utilisateurs mensuels sous un an et revendique un positionnement inédit en France et en Europe. Ces deux éléments restent des revendications de l'éditeur. Aucune métrique d'usage indépendante n'est encore publiée.
Attention · Ce qu'on ne sait pas encore
On ne connaît ni le taux de transformation, ni la satisfaction, ni la part de recherches qui aboutissent à une mise en relation. Le vrai test viendra des données d'usage publiées après plusieurs mois.
La société allemande syte a annoncé une levée de 9 millions d'euros en septembre pour automatiser l'analyse amont des projets immobiliers. L'entreprise revendique une couverture de plus de 62 millions de parcelles en Allemagne et plus de 200 clients. Ces volumes sont déclarés par l'éditeur et non audités dans cette édition.
Opportunité · Pour une agence
Teste les interfaces conversationnelles sur une seule tâche mesurable : qualification d'une recherche, préparation d'une estimation ou compte-rendu de visite. Mesure le temps gagné et le taux de reprise humaine avant de généraliser.
Le volume de ventes peut rester proche de son niveau actuel pendant que les prix corrigent. C'est même le scénario le plus cohérent si les vendeurs acceptent le nouveau coût du crédit. Le nombre de transactions et le prix ne racontent pas la même chose.
Certains propriétaires chauffés à l'électricité pourraient reporter leur décision en espérant une meilleure étiquette. L'agent doit expliquer le calendrier sans préjuger du résultat. La bonne réponse est une simulation documentée, pas une promesse.
Le nouveau cadre téléphonique réduit la quantité de contacts appelables. La valeur se déplace vers la qualité du consentement, la recommandation, le contenu local et les demandes entrantes.
Alerte · Signal du mois
Le marché change de régime à trois endroits en même temps : financement, preuve énergétique et acquisition client. Une agence qui ne traite qu'un seul de ces sujets laisse deux angles morts.
Opportunité · Le pari du mois
La meilleure campagne de septembre n'est pas une promesse de reprise. C'est une preuve : financement actualisé, comparable signé, consentement traçable et prochaine action datée.
Deux baromètres, deux populations : on montre les deux.
| Taux moyen par durée | Pretto | CAFPI |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,43 % | 3,23 % |
| 20 ans | 3,54 % | 3,43 % |
| 25 ans | 3,61 % | 3,53 % |
Source : Pretto et CAFPI · septembre 2026. Méthodes différentes : Pretto publie des moyennes d'offres signées, CAFPI les taux obtenus pour ses clients..
France entière, deuxième trimestre 2026.
| Prix de l'ancien sur un an, par type de bien | Valeur |
|---|---|
| Ensemble | -0,8 % |
| Appartements | -0,1 % |
| Maisons | -1,3 % |
Source : Insee, indices Notaires-Insee · T2 2026, publication du 8 septembre 2026.
Pretto observe 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans. CAFPI obtient en moyenne 3,23 %, 3,43 % et 3,53 % pour ses clients au 21 septembre. Les écarts viennent notamment des populations et méthodes différentes.
Oui, au deuxième trimestre 2026, les prix de l'ancien baissent de 1,0 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an selon l'Insee et les Notaires. Les appartements sont presque stables sur un an, tandis que les maisons reculent de 1,3 %.
Oui. Le 10 septembre 2026, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base face à des pressions inflationnistes persistantes.
Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique commercial est interdit par principe. Il reste possible avec un consentement préalable démontrable ou dans le cadre d'un contrat en cours.
Le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire passera de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027. Certains logements électriques pourront améliorer leur étiquette, mais le gain n'est pas automatique.
Les volumes résistent à 958 000 ventes sur douze mois à fin juin, un niveau stable par rapport au trimestre précédent. Les prix reculent et le crédit se renchérit. Il s'agit d'une reprise fragile et sélective, pas d'un redémarrage uniforme.