Par Cédric Dossou Yovo
Le dispositif Jeanbrun (loi n°2026-103) remplace le Pinel avec un amortissement fiscal de 3,5 à 5,5 % par an sur les revenus fonciers. Valable du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, il couvre le neuf (DPE A ou B) et l'ancien rénové (saut de classes DPE depuis les assouplissements de juin 2026), sans restriction de zone géographique. Location nue, 9 ans minimum, appartements collectifs uniquement.
Ce que tu vas apprendre en 12 minutes Le mécanisme d'amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun (loi n°2026-103), les 3 niveaux de conventionnement, les taux 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % et leurs plafonds, les conditions neuf et ancien, le seuil DPE et les assouplissements votés en mai-juin 2026, comment l'IA accélère la simulation de rendement et le filtrage des biens éligibles pour tes investisseurs.
Mardi matin, 9h47. Un investisseur t'appelle. Il a lu un article sur « le nouveau Pinel » et veut savoir si son projet à Bordeaux, un T3 neuf à 285 000 €, est éligible. Tu bafouilles. Le Jeanbrun, tu connais de nom. Les taux d'amortissement, les plafonds, le seuil DPE, c'est flou. L'investisseur raccroche poliment. Deux jours plus tard, il a signé chez un concurrent.
Cette scène, des dizaines d'agents la vivent chaque semaine depuis février 2026. Le dispositif Jeanbrun (loi n°2026-103 du 19 février 2026) remplace le Pinel et bouleverse la logique de l'investissement locatif défiscalisé. Fini la réduction d'impôt calquée sur le prix d'achat. Place à l'amortissement fiscal annuel, un mécanisme plus proche du LMNP mais appliqué à la location nue.
Ce guide décrypte le dispositif ET montre comment l'IA change ton conseil : simulation de rendement en 4 minutes, filtrage automatique des biens éligibles dans ton CRM, génération de scenarii personnalisés pour chaque investisseur. À la fin, tu ne bafouilles plus au téléphone. Tu prends le mandat.
Le dispositif Jeanbrun en 3 minutes
Ce que remplace le Jeanbrun (adieu Pinel)
Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Après une année 2025 sans dispositif de faveur généralisé pour l'investissement locatif dans le neuf, la loi de finances 2026 a introduit le dispositif Jeanbrun, du nom du député rapporteur. Le texte fondateur : loi n°2026-103 du 19 février 2026, article 47. Application des logements acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le changement de philosophie est majeur. Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition (12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement). Le Jeanbrun instaure un amortissement déductible chaque année des revenus fonciers, dans la lignée du LMNP mais transposé à la location nue.
3,5 à 5,5 % — Taux d'amortissement annuel du dispositif Jeanbrun neuf — Valority · Loi Jeanbrun 2026 : fonctionnement, conditions et avantages
Le mécanisme d'amortissement fiscal
L'amortissement se calcule sur la base d'acquisition du bien (prix + frais). Chaque année, l'investisseur déduit un pourcentage de cette base de ses revenus fonciers, dans la limite d'un plafond annuel. Concrètement, un bien neuf à 250 000 € conventionné intermédiaire génère 8 750 € d'amortissement théorique (3,5 %), plafonné à 8 000 €. Sur 9 ans, l'économie fiscale cumulée dépasse 20 000 € pour un contribuable à la tranche 30 %.
Attention, l'amortissement n'est pas un cadeau. Il vient en déduction du revenu foncier imposable, il n'efface pas d'impôt directement. Il est donc d'autant plus intéressant que l'investisseur est fortement imposé et perçoit des revenus fonciers existants (autres biens en location nue, SCI à l'IR).
Non. Seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles sont exclues, même neuves et même conformes à la RE2020.
Non, pas sur un même bien. Le Jeanbrun s'applique à la location nue (revenus fonciers). Le LMNP concerne la location meublée (BIC). Ce sont deux régimes fiscaux distincts et incompatibles sur un même logement. Un investisseur peut détenir un bien Jeanbrun et un autre bien en LMNP dans son patrimoine, mais pas mixer les deux régimes sur le même appartement.
Le bien doit être reloué dans les 12 mois suivants à un nouveau locataire respectant les plafonds de ressources et au niveau de convention initialement choisi. En cas de vacance prolongée ou de non-respect des plafonds, l'avantage fiscal peut être remis en cause pour les années concernées.
Le mécanisme est différent. Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat. Le Jeanbrun permet un amortissement annuel déduit des revenus fonciers. Pour les contribuables fortement imposés qui perçoivent déjà des revenus fonciers, le Jeanbrun peut être plus intéressant, en particulier sur les biens sociaux et très sociaux qui plafonnent à 10 000 et 12 000 € d'amortissement annuel.
Non. Depuis les assouplissements votés en mai 2026 (source Meilleurtaux), le seuil de 30 % de travaux du prix d'acquisition a été supprimé. L'exigence porte désormais uniquement sur la performance énergétique finale : un bien F ou G doit gagner 2 classes DPE, un bien E doit gagner 1 classe après travaux.