Vidéo immobilière : copie les petits comptes, pas les stars

Par Cédric Dossou Yovo

Repère chez des comptes de taille modeste qui parlent aux propriétaires les vidéos qui ont fait au moins 5 fois leurs vues habituelles. Garde leur structure, change ton sujet, ajoute une chose qu'ils n'ont pas dite, et mesure les demandes de vendeurs par vidéo plutôt que les vues.

Pour trouver quoi tourner, ne regarde pas les plus gros comptes : leurs vues viennent de leur notoriété. Repère chez des comptes de taille modeste les vidéos qui ont fait au moins 5 fois leurs vues habituelles, garde leur structure et refais-les en mieux, sur ton secteur. Et pour un agent, compte les demandes de vendeurs par vidéo, pas les vues.

Ce que tu vas apprendre en 10 minutes Pourquoi les vidéos des stars ne t'apprennent presque rien.Comment repérer une vidéo « outlier » en 20 minutes, sans outil payant.Les 6 briques d'une vidéo, et laquelle changer.Le prompt pour décortiquer une vidéo qui marche et l'adapter à ton secteur.Ce que tu dois afficher quand ta vidéo montre un bien à vendre.

Le verdict en trois lignes, si tu n'as que 20 secondes Une vidéo très vue par les mauvaises personnes ne t'apporte aucun mandat, et peut même brouiller ton compte.Copie la structure des vidéos qui surperforment chez les petits comptes, jamais leur texte ni leurs images.Ton indicateur : le nombre de demandes de vendeurs par vidéo.

La scène : 17,5 millions de vues, et un compte abîmé pendant des mois

Kallaway est un créateur qui enseigne la vidéo courte (il vend une formation sur le sujet). Le 22 octobre 2026, dans sa newsletter, il raconte sa vidéo la plus vue : 17,5 millions de vues sur Instagram, 11,7 millions sur TikTok, 25 000 nouveaux abonnés en trois jours. « It also ruined my account for months. » Elle a aussi ruiné son compte pendant des mois.

La raison : la vidéo parlait de Messi, alors que son compte parle de technologie et d'IA. Beaucoup de ces nouveaux abonnés n'étaient pas son public. Pendant plusieurs mois, écrit-il, il gagnait 2 000 à 3 000 abonnés « alignés » par semaine et en perdait à peu près autant. Sa conclusion : « In this era, virality is actually a counter signal. » Ce qu'il faut viser, c'est une viralité « on-target » : le plus de vues possible auprès des personnes exactes que tu veux toucher.

Il cite un autre exemple, le 4 octobre : une vidéo à 46 millions de vues en cinq jours, « And it generated zero customers. » Aucun client.

Pour un agent immobilier, la traduction est directe : une vidéo drôle vue par 200 000 personnes à l'autre bout du pays ne te donnera pas un mandat dans ton quartier.

Pourquoi les petits comptes t'apprennent plus que les stars

Le 21 octobre, Kallaway donnait sa méthode : « Stop studying the biggest accounts in your niche. » Les très gros comptes, explique-t-il, font l'essentiel de leurs vues grâce à leur nom et à leur visage. Leur meilleure vidéo te dit beaucoup de leur notoriété, et très peu de l'idée.

Il conseille d'étudier des comptes d'environ 10 000 à 250 000 abonnés, « where the idea has to carry the video » : là où c'est l'idée qui porte la vidéo. Et d'y chercher ce qu'il appelle un outlier : une vidéo qui a fait au moins 5 fois mieux que la moyenne du compte. Son exemple : une vidéo à 30 000 vues sur un compte qui en fait d'habitude 5 000 t'en apprend plus qu'une vidéo à un million sur un compte qui fait toujours un million.

Ce n'est pas qu'une intuition de formateur. Les plateformes l'écrivent elles-mêmes :

• TikTok (page de 2020, toujours en ligne) : un compte suivi par plus d'abonnés fait en général plus de vues, mais ni le nombre d'abonnés ni les succès passés d'un compte ne sont des facteurs directs de sa recommandation (« neither follower count nor whether the account has had previous high-performing videos are direct factors in the recommendation system »). Une vidéo regardée jusqu'au bout pèse davantage.

• Instagram : chaque Reel est montré aux abonnés et, chez les non-abonnés, d'abord à un petit public test, pour donner aux créateurs « of all sizes » une chance d'être vus (février 2025). Le système cherche notamment à prédire si tu vas regarder moins de trois secondes, repartager la vidéo ou suivre son auteur.

Autrement dit : sur ces plateformes, une bonne idée peut porter un petit compte. C'est pour ça qu'il faut regarder les idées qui ont surperformé chez des comptes de ta taille.

L'angle qu'on oublie : ta vidéo sert d'abord à te faire choisir

Notre analyse : pour un agent, la vidéo courte sert d'abord à se faire choisir par un vendeur, avant de servir à vendre un bien.

Deux chiffres vont dans ce sens. En France, selon le baromètre Toluna Harris Interactive commandé par Optimhome (mars 2025, 1 522 personnes interrogées), seuls 15 % de ceux qui envisagent d'acheter leur résidence principale dans les 24 mois placent la vidéo de présentation du bien parmi leurs trois priorités quand ils consultent une annonce (hors prix) ; les photos sont citées par 51 %. Aux États-Unis, selon un rapport de Zillow (30/12/2025), 36 % des vendeurs trouvent désormais leur agent en ligne (15 % en 2018), et 59 % engagent le premier agent qu'ils contactent. Zillow en conclut que la décision se prend souvent avant le premier appel, selon la façon dont l'expertise de l'agent apparaît en ligne. Le même rapport note que 75 % des vendeurs seraient plus enclins à choisir un agent qui propose des visites virtuelles : la mise en valeur des biens aide, elle aussi, à se faire choisir.

Vendeurs américains qui ont trouvé leur agent en ligne 2018 : 15 2025 : 36 Source : Zillow, Consumer Housing Trends Report for Agents 2025, communiqué du 30/12/2025.

Ce sont des chiffres américains, et un portail qui les publie : à lire comme une tendance, pas comme une preuve. Mais la conséquence pour ta vidéo est simple. Les comptes à étudier ne sont pas forcément ceux d'autres agents : ce sont tous les comptes de taille modeste qui parlent aux propriétaires (notaires, courtiers, artisans de la rénovation, agents d'autres villes). Et la question à poser à chaque vidéo n'est pas « combien de vues ? », mais « combien de vendeurs m'ont écrit ? ».

Cette mesure vient de Kallaway, le 7 octobre : « A video with 5K views and 50 signups is worth more than a video with 50K views and 5 signups. » Une vidéo à 5 000 vues et 50 inscrits vaut plus qu'une vidéo à 50 000 vues et 5 inscrits. Lui compte les inscrits ; pour un agent, l'équivalent est la demande de vendeur.

15 % : des futurs acheteurs d'une résidence principale placent la vidéo de présentation du bien parmi leurs trois priorités d'annonce. Source : baromètre Toluna Harris Interactive pour Optimhome, enquête du 18 au 21/03/2025 (1 522 personnes interrogées ; base : projet d'achat à 24 mois).

Le plan : trouver, refaire en mieux, compter

• Trouve un compte à étudier (5 minutes). : Un compte d'environ 10 000 à 250 000 abonnés qui parle à ton public : des propriétaires qui pourraient vendre. Sur Instagram, TikTok ou YouTube Shorts.
• Note ses vues habituelles (5 minutes). : Fais défiler ses vidéos récentes sur la grille de son profil et repère le chiffre « normal » : celui du milieu, pas le plus haut. L'outil Sandcastles, que Kallaway recommande, calcule d'ailleurs ce repère avec la médiane des 90 jours qui précèdent la vidéo, pas avec la moyenne.
• Repère la vidéo qui a fait au moins 5 fois ce chiffre (5 minutes). : C'est ton outlier. Note son sujet, sa première phrase, sa durée, son format.
• Écris une chose que tu ajouterais (5 minutes). : C'est la dernière étape de la méthode de Kallaway : ce qu'ils n'ont pas dit, et que toi, tu sais sur ton secteur.
• Tourne ta version avec un appel à l'action vers les vendeurs. : Par exemple : « Écris ESTIMATION en commentaire et je t'envoie la fiche des prix de ton quartier. »
• Compte, une fois par mois. : Pour chaque vidéo : vues, commentaires de vendeurs, messages reçus, demandes d'estimation. Garde les sujets qui amènent des vendeurs.

Les quatre premières étapes reprennent la méthode publiée par Kallaway le 21 octobre (« You don't need to have posted anything to do this exercise ») ; la durée de 20 minutes est notre découpage.

Attention à YouTube Shorts. Depuis le 31 mars 2025, une vue de Short compte dès que la vidéo commence à jouer (ou rejouer), sans durée minimale ; YouTube a étendu cette règle à tous ses formats le 24 août 2026. Ne compare pas un Short d'avant avril 2025 à un Short récent : le ratio serait faussé. Sur YouTube, regarde plutôt les « vues engagées » (les personnes restées au-delà des premières secondes) dans tes propres statistiques.

Les 6 briques d'une vidéo, et laquelle changer

Le 14 octobre, Kallaway décrit chaque vidéo courte comme un assemblage de six briques : le sujet, l'angle, la substance, le format, l'accroche et la mise en page visuelle. Dans son cours par email du 5 octobre, il conseillait de garder la plupart des briques qui ont marché et de n'en changer qu'une ou deux : « You're remixing, not copying. » Le 14 octobre, il nuance avec sa propre vidéo : il a gardé le format de l'original et cherché à améliorer tout le reste.

Il montre aussi ce qui arrive quand on refait sans améliorer : une vidéo qu'il avait refaite en mieux a fait, selon lui, 20 fois sa moyenne ; un autre créateur a refait sa version presque à l'identique et n'a fait qu'une fraction de ses vues. « If you remix off a winner without making it better, it'll underperform almost every time. »

Exemple de transposition : Kallaway imagine un chirurgien-dentiste qui reprendrait le format d'une vidéo « les 3 niveaux de dentifrice » pour parler des « 3 niveaux de facettes ». Pour toi, ça peut devenir « les 3 niveaux d'estimation » : en ligne, par un agent, par un expert.

Décortiquer une vidéo qui marche et l'adapter à ton secteur Voici la transcription d'une vidéo courte qui a fait au moins 5 fois les vues habituelles de son compte : [colle la transcription, ou décris la vidéo seconde par seconde].

Je suis agent immobilier à [ville, quartier]. Mon public : des propriétaires qui envisagent de vendre. 1. Décompose cette vidéo en 6 briques : sujet, angle, substance, format, accroche (texte à l'écran, image, première phrase), mise en page visuelle. 2. Dis-moi quelles briques garder telles quelles (au moins le format) et lesquelles améliorer. 3. Propose 3 versions pour mon secteur. Pour chacune : la première phrase, le plan en 4 temps, et une chose que la vidéo d'origine ne disait pas. 4. Termine chaque version par un appel à l'action vers les vendeurs. Ne reprends aucune phrase de la vidéo d'origine mot pour mot. N'invente aucun chiffre : laisse [à compléter] là où il faut une donnée de mon secteur.

Relis toujours le résultat, et remplace chaque [à compléter] par un chiffre que tu peux sourcer.

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Copier une structure, pas une vidéo

« Refaire » une vidéo ne veut pas dire la recopier. Trois limites, écrites noir sur blanc :

• Le droit d'auteur. Une idée en soi ne peut pas être protégée, rappelle Bpifrance ; la forme sous laquelle elle s'exprime peut l'être. Reprendre un format (« les 3 niveaux », un avant/après) est donc en principe libre ; reprendre le texte, les images ou le montage d'un autre ne l'est pas. En cas de doute, demande à un juriste.

• Les plateformes. Instagram écrit que l'original remplace directement la copie dans les recommandations (avril 2024). TikTok ne recommande pas le contenu dupliqué. Et pour rémunérer une chaîne, YouTube exige une « meaningful difference » entre la vidéo reprise et l'original.

• La musique. Sur TikTok, un compte professionnel doit utiliser la bibliothèque musicale commerciale (« Commercial Music Library ») pour tout usage commercial, pas la bibliothèque générale. Sur Instagram, vérifie dans l'application quels sons ton compte professionnel peut utiliser.

Si ta vidéo montre un bien à vendre

Une vidéo d'expertise (« 3 erreurs avant de vendre ») ne présente pas un bien précis. Une vidéo de bien, si. Aucun texte que nous avons lu ne cite nommément les Reels ou TikTok, mais les règles d'affichage s'appliquent à toute publicité pour un bien déterminé, « quel que soit le support utilisé » (INC, 21/09/2023), et les règles du DPE valent aussi pour les annonces diffusées « par voie de communications électroniques » (INC, 01/09/2023). Par prudence, traite ta vidéo de bien comme une annonce : prix honoraires inclus et exclus, part des honoraires à la charge de l'acquéreur, classes énergie et climat, estimation des dépenses annuelles d'énergie, en légende ou à l'écran. La liste complète est sur les fiches de l'INC (sources). En cas de doute, demande à ton juriste ou à ton réseau.

Et pour les personnes : selon service-public.fr, filmer quelqu'un dans un lieu privé sans son accord est puni d'un an d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende ; publier la vidéo sans son accord, d'un an et de 15 000 €. L'accord pour diffuser doit être écrit et précis (support, objectif, durée). Si ton vendeur, un acquéreur ou un locataire apparaît, fais signer avant de publier. Pour l'intérieur d'un bien habité, notre conseil : demande aussi l'accord écrit de l'occupant.

L'aimant à contact : ce que la vidéo doit déclencher

Une vue ne te dit pas qui est vendeur. Un message, si. Kallaway décrit son parcours : un commentaire avec un mot-clé, un message automatique, une page, une adresse email, un document envoyé. Il conseille de commencer simple : « a single doc download », un seul document, en rapport direct avec la vidéo, et une page de capture montée en 30 à 45 minutes.

Pour un agent, ce document peut être la fiche des prix de vente récents du quartier, ou la liste des diagnostics à prévoir. Une règle à ne pas oublier : selon la CNIL, pour envoyer ensuite des emails de prospection à un particulier, il faut son accord préalable, avec une case à cocher dédiée et non pré-cochée.

La question que tu te poses : je paie un outil, ou je vise la viralité ?

Notre analyse : ni l'un ni l'autre au départ. La méthode se fait à la main, et la viralité hors de ton secteur ne t'apporte pas de vendeurs.

Les prix sont ceux affichés le 27/10/2026 ; vérifie-les avant de t'abonner.

Ta vidéo travaille-t-elle pour toi ? Sais-tu combien de demandes de vendeurs t'a apportées chacune de tes 10 dernières vidéos ?

• Oui
• Non

Tes idées viennent-elles de vidéos qui ont surperformé chez des comptes de ta taille ?

• Oui
• Non

Chaque vidéo se termine-t-elle par une action précise pour un vendeur ?

• Oui
• Non

Tes vidéos de biens affichent-elles prix, honoraires et DPE ?

• Oui
• Non

Ta vidéo travaille, garde le rythme : Ta vidéo travaille, garde le rythme Commence par compter les demandes de vendeurs : Commence par compter les demandes de vendeurs Fais la recherche d'outliers cette semaine : Fais la recherche d'outliers cette semaine

Erreurs à éviter

• Copier une star de ton secteur. Ses vues viennent de son nom. Étudie des comptes de ta taille.
• Refaire une vidéo à l'identique. Sans amélioration, elle fait presque toujours moins bien que l'originale, selon Kallaway ; et Instagram remplace une copie identique par l'original dans ses recommandations.
• Juger une vidéo à ses vues. Une vidéo vue par 2 000 propriétaires de ton secteur vaut plus que 200 000 vues ailleurs.
• Oublier les mentions sur une vidéo de bien. Prix, honoraires et DPE s'affichent aussi en vidéo, par prudence.

Conclusion

La vidéo courte n'est pas un concours de vues. Les plateformes donnent leur chance aux petits comptes, à condition que l'idée tienne. Ces idées, d'autres les ont déjà testées pour toi : ce sont les vidéos qui ont fait 5 fois leurs vues habituelles chez des comptes de ta taille. Garde leur structure, ajoute ce que tu sais de ton secteur, et compte les vendeurs qui t'écrivent. C'est le seul chiffre qui paie un loyer d'agence.

Ta checklist vidéo 3 comptes de 10 000 à 250 000 abonnés repérés, qui parlent aux propriétaires.Vues habituelles de chaque compte notées.3 outliers relevés (au moins 5 fois les vues habituelles).Prompt de décorticage enregistré dans ton outil d'IA.Chaque vidéo se termine par un appel à l'action vers les vendeurs.Un document à envoyer prêt (prix du quartier ou diagnostics), avec une case de consentement non pré-cochée.Tableau mensuel : vues, messages et demandes de vendeurs par vidéo.Mentions prix, honoraires et DPE sur chaque vidéo de bien ; accord écrit de toute personne filmée.

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Qu'est-ce qu'une vidéo « outlier » ? Une vidéo qui a fait beaucoup plus que les vues habituelles de son compte : au moins 5 fois, selon la méthode de Kallaway. Elle signale une idée qui a marché, indépendamment de la notoriété du compte. Ai-je besoin d'un outil payant pour trouver ces vidéos ? Non. Tu peux noter à la main les vues habituelles d'un compte sur la grille de son profil et repérer celles qui font 5 fois plus. Des outils comme 1of10 ou Sandcastles accélèrent la recherche. Ai-je le droit de refaire la vidéo d'un autre créateur ? Tu peux reprendre une idée ou un format. Reprendre son texte, ses images ou son montage, non : la forme est protégée par le droit d'auteur, et les plateformes privilégient l'original. Que dois-je afficher dans une vidéo qui présente un bien à vendre ? Par prudence, la même chose que dans une annonce, notamment : prix honoraires inclus et exclus, honoraires à la charge de l'acquéreur, classes énergie et climat et estimation des dépenses d'énergie. La liste complète est sur les fiches de l'INC.

Sources