Par Cédric Dossou Yovo
La cartographie concurrentielle immobilière consiste à mapper toutes les agences et tous les mandataires d'une zone pour identifier les secteurs saturés et les zones réellement sous-exploitées. En France, la méthode gratuite repose sur trois sources publiques : la base SIRENE de l'INSEE filtrée sur les codes NAF 6831Z et 6832A pour recenser les acteurs, l'API Adresse pour géocoder le fichier, et DVF pour croiser avec les transactions réelles. Le ratio qui compte n'est pas la densité d'agences mais le nombre de ventes par acteur implanté : une zone sans concurrence peut simplement être une zone sans marché. Google Places Insights n'est pas une alternative gratuite : c'est une base de données Google payante sur souscription, dont les données de niveau marque ne couvrent que les États-Unis, le Canada, le Royaume-Uni et l'Australie.
Ce que tu vas apprendre en 10 min Tu prospectes dans le même quartier que 15 autres agents ? Normal que tes résultats baissent. Voici comment trouver les quartiers que personne ne travaille. Tu vas construire, en une matinée et sans écrire une ligne de code, la carte de toute ta concurrence implantée : agences et administrateurs de biens déclarés, transformés en points sur une carte, puis croisés avec les volumes de ventes réels. Tout est gratuit et sous licence ouverte : la base SIRENE de l'INSEE (le registre officiel de toutes les entreprises françaises), l'API Adresse (un outil en ligne qui transforme une adresse postale en point sur une carte) et DVF (Demandes de Valeurs Foncières, la base publique qui liste toutes les ventes immobilières en France avec les prix réels). Tu vas aussi apprendre à lire cette carte sans te tromper, parce qu'une zone vide de concurrence est parfois surtout une zone vide de marché.
Un mandataire (un agent commercial indépendant rattaché à un réseau comme IAD, Safti ou MegAgence, qui travaille souvent depuis chez lui sans vitrine physique) travaille le même secteur depuis deux ans. Il connaît les commerçants, il a ses rues, ses immeubles. Ses résultats baissent depuis six mois et il met ça sur le compte du marché.
Il finit par faire l'exercice que personne ne fait : lister toutes les structures immobilières déclarées dans un rayon de dix kilomètres. Pas celles qu'il croise. Toutes. L'export prend dix minutes, le géocodage (transformer chaque adresse postale en point sur une carte) cinq. Quand les points apparaissent sur la carte, la réponse est visible en deux secondes : la quasi-totalité de la concurrence est massée sur trois quartiers, dont le sien. Deux secteurs résidentiels entiers, à quatre kilomètres, n'ont aucune présence.
Ce n'était pas le marché. C'était le choix de l'endroit. Et ce choix, il ne l'avait jamais fait consciemment : il avait hérité d'un secteur et il y était resté. C'est le biais le plus coûteux du métier, et il ne se corrige pas au feeling. Il se corrige avec une carte.
Trois mécanismes se combinent, et aucun n'a de rapport avec la compétence commerciale.
Cette troisième erreur est la plus fréquente. Un secteur qui fait 300 ventes par an avec 30 agences implantées est structurellement plus dur qu'un secteur qui en fait 90 avec 4 agences. La carte seule ne le dit pas. La carte croisée avec DVF, si. Même logique de raisonnement que dans notre guide de l'intelligence spatiale en immobilier.
SIRENE, la base de l'INSEE qui sert de registre officiel de toutes les entreprises françaises, recense les entreprises et leurs établissements. Chaque établissement actif y figure avec son adresse, sa date de création et son code d'activité. Deux codes d'activité officiels t'intéressent, ceux qui identifient les agences immobilières et les administrateurs de biens dans ce registre : 6831Z pour les agences immobilières, et 6832A pour l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers, c'est-à-dire la gestion locative et le syndic.
Les données SIRENE sont gratuites et diffusées sous Licence Ouverte Etalab, ce qui signifie que tu as le droit de les réutiliser, y compris pour un usage commercial interne, à condition de mentionner la source. C'est écrit noir sur blanc par l'INSEE. Tu peux donc construire ta carte, la garder, la partager en interne.
Le filtre que tout le monde oublie Filtre sur les établissements actifs et exclus les établissements fermés, sinon ta carte comptera des agences qui n'existent plus depuis quatre ans. Et n'oublie pas le code 6832A : dans beaucoup de communes moyennes, la moitié des acteurs qui captent des mandats de vente sont déclarés en administration de biens, pas en agence immobilière.
Un export SIRENE te donne des adresses en texte. Une carte a besoin de coordonnées. L'API Adresse, ce service public adossé à la Base Adresse Nationale (le service public qui transforme une adresse en coordonnées GPS), fait la conversion : tu déposes ton fichier CSV sur l'outil qui transforme chaque adresse postale en point sur une carte, il te le renvoie enrichi avec latitude et longitude. La limite officielle est une taille de fichier de 50 Mo, ce qui représente des dizaines de milliers de lignes. Aucun export d'agences sur un département n'approche cette limite.
Google Places Insights est régulièrement présenté comme une API gratuite qui te donnerait la densité de points d'intérêt. C'est inexact et ça vaut la peine d'être dit clairement, parce que c'est ce qui va décider si tu perds une journée ou pas.
Places Insights n'est pas une API REST que tu appelles avec une clé. C'est un jeu de données hébergé dans une base de données Google, l'entrepôt de données de Google Cloud. Il faut d'abord demander un accès, être accepté, puis souscrire au dataset. Ensuite, tu l'interroges en SQL, et tu paies le volume de données analysé. Ajoute à ça que les données de niveau marque, celles qui te diraient quelle enseigne est présente où, sont limitées aux États-Unis, au Canada, au Royaume-Uni et à l'Australie.
Traduction pratique : pour un agent, une agence indépendante ou même un groupement de trois bureaux, Places Insights n'est pas l'outil. Pour un réseau national ou une franchise qui étudie une stratégie d'implantation sur cent villes, oui, ça se justifie. Le reste de cet article utilise donc SIRENE, l'API Adresse et DVF, qui sont gratuits et suffisants.
4 pays : Zones couvertes par les données de niveau marque de Google Places Insights : États-Unis, Canada, Royaume-Uni, Australie. La France n'en fait pas partie. Source : Documentation Google Places Insights, dataset Brands, consultée le 27 juillet 2026 Restriction géographique documentée
| Source | Ce qu'elle recense | Coût | Limite à connaître |
|---|---|---|---|
| Base SIRENE (INSEE) | Tous les établissements actifs en NAF 6831Z et 6832A, avec adresse et date de création | Gratuit, Licence Ouverte Etalab | Adresse déclarée, qui peut être un domicile pour un mandataire |
| API Adresse (BAN) | Conversion des adresses en coordonnées géographiques | Gratuit, service public | Fichier CSV de 50 Mo maximum par dépôt |
| DVF (Etalab) | Transactions immobilières réelles des 5 dernières années, géolocalisées | Gratuit, Licence Ouverte 2.0 | Ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, délai de publication de plusieurs mois |
| Google Maps | Vérification visuelle des vitrines et des enseignes réellement présentes | Gratuit en consultation | Fiches parfois obsolètes, mandataires souvent absents |
| Places Insights | Densité de points d'intérêt à grande échelle, données marque hors France | Payant, base de données Google sur souscription | Onboarding préalable obligatoire, facturation au volume analysé |
Ta zone est-elle saturée ou juste mal travaillée En 45 minutes, on regarde ta zone, tes volumes et ta concurrence réelle. Tu repars avec un plan détaillé qui, appliqué, dope la croissance de ton activité. Réserver mes 45 minutes
Cartographier ta concurrence en une matinée
Le prompt pour faire analyser ton export par l'IA Tu es analyste de marché immobilier. Je te fournis deux fichiers : 1. Un export SIRENE géocodé des établissements actifs en NAF 6831Z et 6832A sur mon périmètre (colonnes : dénomination, adresse, code postal, commune, code NAF, date de création, latitude, longitude). 2. Un export DVF des transactions des 12 derniers mois disponibles sur les mêmes communes.
Travail demandé : 1. Nombre d'établissements actifs par commune et par code postal, en distinguant 6831Z et 6832A. 2. Nombre de transactions DVF par commune sur la même période. 3. Ratio ventes par établissement implanté, commune par commune, classé du plus favorable au moins favorable. 4. Identifie les communes de plus de 3 000 habitants où ce ratio est supérieur de 50 % à la moyenne du périmètre. 5. Pour chacune, indique la date de création du dernier établissement immobilier implanté : si aucun depuis plus de 3 ans, signale-le. 6. Liste les 3 informations qu'il me manque avant de décider d'y prospecter.
Contraintes strictes : n'invente aucune valeur absente des fichiers. Si une commune est présente dans un fichier et pas dans l'autre, signale-le au lieu d'estimer. Résultat en tableau markdown, puis 5 phrases de synthèse en français courant, sans jargon statistique.
Une fois le tableau obtenu, garde-le. Le refaire dans six mois avec les mêmes fichiers te donnera quelque chose que personne dans ta zone n'aura : une vue de l'évolution de la concurrence dans le temps. À combiner avec ta veille concurrentielle sur les annonces publiées, qui te dit ce que ces acteurs rentrent réellement.
Ventes annuelles par structure implantée, quatre secteurs comparés Le ratio qui compte n'est pas la densité d'agences, c'est le volume de marché disponible par acteur présent Hypercentre : 9 Quartier gare : 14 Pavillonnaire nord : 26 Village périphérique : 5 Source : Méthode de calcul IA LAB : transactions DVF sur 12 mois glissants divisées par le nombre d'établissements actifs SIRENE en NAF 6831Z et 6832A du secteur. Valeurs illustratives de la méthode, à recalculer sur ton propre périmètre.
Trois lectures possibles, et une seule est une opportunité.
Zone rouge saturée, zone blanche trompeuse, zone verte qualifiée Zone blanche trompeuse → Zone verte qualifiée Structures immobilières implantées : Aucune ou une seule → Aucune ou une seule Transactions sur 12 mois (DVF) : Très faible, quelques ventes → Volume comparable aux secteurs voisins Taille du parc de logements : Petit, souvent moins de 1 000 logements → Parc significatif, rotation observable Ancienneté des acteurs présents : Sans objet → Aucune implantation nouvelle depuis plusieurs années Ce que ça veut dire : Personne n'y va parce qu'il n'y a rien à y faire → Personne n'y va parce que personne n'y a pensé Décision : Ne pas déplacer ta prospection → Tester sur un trimestre, avec un objectif chiffré Source : Grille de lecture IA LAB, construite à partir des données SIRENE et DVF. À appliquer secteur par secteur.
Exemple illustratif Un mandataire en région Centre-Val de Loire se bat depuis deux ans pour des mandats dans la rue la plus disputée de sa ville. La carte lui montre qu'à quatre kilomètres, il se vend presque autant de biens avec quatre fois moins de concurrents.
C'est l'usage immédiat et le moins risqué. Tu ne changes pas de métier, tu changes d'adresse. Prends le secteur au meilleur ratio ventes par acteur, découpe-le en trois sous-zones, et teste sur un trimestre complet avec un objectif chiffré. Un trimestre, pas trois semaines : il faut le temps que ta présence produise ses premiers effets. Les méthodes de terrain adaptées sont dans notre guide de la prospection terrain digitalisée.
Une carte ne justifie jamais seule un bail commercial. Elle sert surtout à éliminer : si le ratio ventes par acteur du secteur convoité est inférieur à celui de ton secteur actuel, la question est réglée sans réunion. Pour les secteurs qui passent ce premier filtre, il reste tout le travail habituel : flux piétons, visibilité, coût du local, disponibilité des équipes.
La carte te dit aussi qui est arrivé quand. Une structure créée il y a huit mois à 400 mètres de ta vitrine, c'est une information stratégique. Elle est en phase de conquête, donc elle va être agressive sur les honoraires et sur la prospection. Tu peux l'anticiper au lieu de la subir.
4 questions sur ta lecture de la concurrence Quels codes d'activité utiliser pour recenser la concurrence immobilière dans SIRENE ?
Ta carte montre un secteur sans aucune structure implantée. Ta première action ?
Google Places Insights, pour une agence indépendante française, c'est :
À quelle fréquence refaire cette cartographie ?
Reprends la méthode : Le risque à ce stade, c'est de déplacer ta prospection vers une zone sans marché. Relis la section sur la lecture de la carte avant de bouger quoi que ce soit. Bonne lecture : Tu as la logique. Passe à l'exécution sur un seul périmètre, avec les quatre étapes dans l'ordre, et garde ton fichier pour la comparaison dans six mois. Stratège de zone : Tu croises densité et volume, tu comptes les mandataires et tu réactualises. C'est le niveau où la carte devient un vrai actif commercial.
La plupart des agents défendent leur secteur avec des arguments qui ressemblent à de l'attachement plus qu'à de la stratégie. C'est humain : on prospecte mieux là où on est à l'aise. Le problème, c'est quand le confort décide à la place des chiffres pendant deux ans.
Une matinée de travail sur des données publiques ne te dira pas quoi faire. Elle te dira où regarder, et surtout où ne pas insister. C'est déjà énorme. Pour aller plus loin sur les autres couches de données géolocalisées, reviens au guide pilier sur l'intelligence spatiale, et regarde comment Solar API pré-qualifie une toiture ou comment scorer un quartier sur l'environnement.
Ta checklist cartographie 1. Définis un périmètre réaliste, 10 à 15 km autour de ta base. 2. Exporte SIRENE en 6831Z et 6832A, établissements actifs uniquement. 3. Géocode le fichier sur l'API Adresse, vérifie le taux d'échec. 4. Pose les points sur une carte avec deux couleurs par code d'activité. 5. Relève les transactions DVF sur 12 mois par commune. 6. Calcule le ratio ventes par structure implantée. 7. Élimine les zones à faible volume, ce sont des pièges. 8. Retiens deux secteurs maximum, pas six. 9. Teste sur un trimestre complet avec un objectif chiffré. 10. Archive le fichier et refais l'exercice dans six mois.
Une carte ne suffit pas, il faut un système derrière Savoir où aller, c'est la moitié du travail. L'autre moitié, c'est un système d'acquisition qui tourne en continu, sans prospection subie et sans dépendre des portails. On en parle en 45 minutes. Construire mon système d'acquisition
C'est un secteur géographique où aucune structure immobilière n'est implantée, ou une seule. Attention au raccourci : une zone blanche n'est pas automatiquement une opportunité. Il faut distinguer deux cas. La zone blanche trompeuse est vide parce que le marché y est atone : peu de logements, peu de rotation, quelques ventes par an. Y déplacer ta prospection revient à perdre un trimestre. La zone verte qualifiée est vide alors que le volume de transactions y est comparable aux secteurs voisins : personne n'y va simplement parce que personne n'y a pensé. Le test qui départage les deux, c'est le croisement avec DVF sur douze mois glissants.
Oui, c'est la source la plus exhaustive disponible en France, et elle est gratuite sous Licence Ouverte Etalab. Elle recense tous les établissements déclarés, y compris les mandataires indépendants qui n'ont ni vitrine ni panneau, ce qu'aucune autre source ne fait. Deux précautions cependant. Filtre bien sur les établissements actifs, sinon tu compteras des structures fermées depuis des années. Et garde en tête que l'adresse déclarée peut être un domicile : un mandataire déclaré dans une rue résidentielle ne travaille pas forcément uniquement cette rue. La vérification terrain reste utile sur les secteurs que tu retiens.
Partiellement, et surtout pas dans les conditions que beaucoup imaginent. Places Insights n'est pas un outil en ligne gratuit que tu interroges directement : c'est un jeu de données hébergé dans une base de données Google, l'entrepôt de données de Google Cloud. L'accès demande une inscription préalable, une validation, puis une souscription au dataset, avec une facturation liée au volume de données analysé. Les données de niveau marque, qui permettraient de savoir quelle enseigne est implantée où, sont limitées aux États-Unis, au Canada, au Royaume-Uni et à l'Australie. Pour une agence française, la combinaison SIRENE, API Adresse et DVF fait le même travail gratuitement.
Une matinée la première fois, environ une heure ensuite. Le détail : vingt minutes pour l'extraction SIRENE filtrée sur tes communes et sur les codes 6831Z et 6832A, dix minutes pour le géocodage via l'outil CSV de l'API Adresse, vingt minutes pour poser les points sur une carte, et quarante minutes pour relever les transactions DVF et calculer le ratio ventes par acteur. Le gros du temps passe dans la première extraction, quand tu découvres les filtres. Une fois que tu as ton fichier modèle, la mise à jour semestrielle est rapide.
Ils sont déjà dans ton export SIRENE, à condition de ne pas les filtrer par erreur. Un mandataire déclaré apparaît comme un établissement actif, souvent en NAF 6831Z, parfois à une adresse de domicile et sans dénomination commerciale connue. Ne supprime pas les lignes qui te semblent être des particuliers : dans les zones pavillonnaires, ils représentent parfois la moitié de la concurrence réelle. La bonne pratique est de les distinguer par un marqueur visuel sur ta carte, sans les exclure du comptage. Les ignorer, c'est se croire seul sur un secteur où quatre personnes prennent déjà des mandats.
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